Toàn cảnh bất động sản công nghiệp Việt Nam

Việt Nam chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp trở thành một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của châu Á, đồng thời chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao.

Thay đổi trước căng thẳng thương mại

Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung đã kéo dài hơn 16 tháng với việc Mỹ đánh thuế nhập khẩu 25% với 250 tỷ USD hàng hóa nhập từ Trung Quốc và có khả năng tăng thêm 10% trên tổng giá trị xuất khẩu hàng hóa 300 tỷ USD của Trung Quốc
vào Mỹ.

Cuộc chiến thương mại này đang hướng các công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất và chuyển dời nhà máy khỏi Trung Quốc, trong đó Việt Nam là một trong những địa điểm được nhiều công ty nhắm tới.

Goerteck (Trung Quốc) đầu tư 260 triệu USD vào khu công nghiệp ở Bắc Ninh, trong khi Nintendo, Lenovo, Sharp, Kyocera… cũng thông báo kế hoạch di dời khỏi Trung Quốc.

Trong nửa đầu của năm 2019, theo báo cáo của UNCTAD’s 2019 “Thương mại và tác động thương mại các chính sách thuế của Mỹ vào Trung Quốc”, Việt Nam là quốc gia hưởng lợi nhiều nhất Đông Nam Á.

Báo cáo dữ liệu trong chương trình “Tác động thương mại” cân nhắc mâu thuẫn quốc gia và các yếu tố khác, nhấn mạnh một nền kinh tế không có khả năng thay thế Trung Quốc.

bất động sản công nghiệp

Các chuyển dịch và các giải pháp thuê bất động sản công nghiệp mới

Nhiều nhà phát triển công nghiệp cung cấp nhà xưởng xây sẵn (RBFs) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS) đến các khách thuê.

Xu hướng này nhanh chóng đi vào thị trường và đáp ứng tốt cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như các nhà sản xuất sử dụng diện tích nhỏ từ 500 – 5.000 m2. Đây là giải pháp hoàn hảo cho thời hạn thuê ngắn so với việc thuê dài hạn đến 50 năm (hay 70 năm trong khu công nghiệp chuyên sâu).

Nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển công nghiệp bắt kịp đòi hỏi của thị trường công nghiệp và vận hành sản xuất, tập trung thu hút ở thời hạn thuê từ 3 – 10 năm.

Với 10 khu công nghiệp trên diện tích 300 ha, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW, liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex (Việt Nam) là nhà đầu tư bất động sản công nghiệp cho thuê tiêu biểu nhất Việt Nam hiện nay.  Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đáng chú ý khác bao gồm KTG Industrial và Kizuna Việt Nam, Boustead
(Singapore) và Daiwa House (Nhật Bản).

Số lượng các nhà đầu tư tăng kéo theo sự mở rộng diện tích các khu công nghiệp dưới hình thức liên doanh với các doanh nghiệp địa phương, đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản. 

Một giao dịch đáng chú ý vào năm 2018 là việc bán và nhượng lại nhà xưởng Unilever, Khu công nghiệp VSIP 1 (tỉnh Bình Dương) cho Mapletree Logistics Trust với giá trị xấp xỉ 43 triệu USD. Sau đó, khu công nghiệp cho Unilever Vietnam thuê lại với thời hạn 10 năm để tránh gián đoạn việc sản xuất.

Chuyển nhượng hướng đến một thỏa thuận bất động sản chung, doanh thu thu về cho nhà đầu tư là 8,3%. Bán và chuyển nhượng bất động sản là cách luân phiên cho các khách thuê chuyển dời bất động sản để cân bằng và phát triển ngân sách không cần vay mượn ngân hàng, tạo cho các nhà đầu tư mức lợi nhuận từ 8 – 10%.

Nguồn cầu đất công nghiệp tiếp tục vượt cung

Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến tháng 11/2019, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích 96.500 ha.

Trong số đó, 256 khu công nghiệp đã hoạt động với tỷ lệ lấp đầy lên đến 75%; 79 khu công nghiệp đang xây dựng, đền bù và giải phóng mặt bằng, đảm bảo nguồn cung trong tương lai.

Vùng kinh tế trọng điểm và điểm đầu tư mới

Các tỉnh công nghiệp trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam có mức tăng tỷ lệ lấp đầy và thuê theo năm khá tốt, đóng góp chính từ các dự án đến từ Trung Quốc.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng đều ở mức 8,5% tại Hà Nội; lần lượt ở mức 6,25% và 12,9% ở Bắc Ninh. Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ở Bình Dương tăng lần lượt theo mức 27% và 54% và ở Đồng Nai lần lượt là 20% và 21%.

Công nghiệp 4.0 và sản xuất thông minh hơn

Công nghiệp 4.0 đang thu hút các quốc gia toàn cầu hoá. Việt Nam cũng không ngoại lệ. Chiến lược và khung pháp lý nhà nước cho chính sách công nghiệp 4.0 trong kinh doanh và công nghiệp.

Theo Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), mức trung bình áp dụng công nghệ 4.0 được kỳ vọng tăng mạnh vào năm 2030 ở phân khúc sản xuất. Nghiên cứu đề xuất lĩnh vực sản xuất trong nước cần thêm 7 – 14 tỷ USD vào ứng dụng công nghệ mới.

Triển vọng và chuyển đổi ngành công nghiệp giá trị cao

Phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển trên đà tăng của nguồn vốn FDI gấp 10 lần trong suốt thập kỷ qua. Việt Nam cần cẩn trọng lựa chọn các dự án sắp tới để tăng trưởng hơn trong giá trị chuỗi, tăng tính cạnh tranh và phát triển bền vững.

Điều đó bao gồm tiếp tục đầu tư hạ tầng và mạng lưới giao thông nội địa, cạnh tranh chất lượng giáo dục, phát triển kỹ năng quốc gia để gia tăng tỷ lệ lao động có tay nghề. Các hoạt động khuyến khích đầu tư và tập trung ưu tiên các phân khúc ưu tiên công nghệ cao và sản xuất thông minh. Xem xét các chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành để thu hút đầu tư nước ngoài bắt kịp thời đại 4.0. (Nguồn Đề xuất chiến lược FDI 2020 – 2030).